บทความทั้งหมด > 8 ศัพท์น่ารู้สำหรับนักลงทุนคอนโดมือใหม่

 
 
คำศัพท์น่ารู้สำหรับนักลงทุนคอนโด
 
 
1. Presales ราคาขายคอนโด
 
เมื่อเปิดตัวในโครงการใหม่ ส่วนใหญ่ผู้ซื้อคอนโดจะมีสิทธิ์ถือครองเป็นระยะเวลา 2-3 ปี ก่อนคอนโดสร้างเสร็จ ราคาพรีเซลจะต่ำกว่าราคารีเซล (ราคาขายต่อ) ข้อได้เปรียบสำหรับการซื้อแบบพรีเซลคือ ผู้ซื้อจะสามารถเลือกจองทำเลได้ก่อน และตัดสินใจซื้อได้จากการดูห้องตัวอย่างที่ทางโครงการจัดแสดงไว้ให้ ซึ่งเหมาะกับการลงทุนคอนโดระยะสั้น สามารถเอาคอนโดที่ซื้อมาไปอัพเป็นราคาขายต่อได้
 
 
2. Resales ราคาขายต่อ
 
หลังจากคอนโดสร้างเสร็จแล้ว ซึ่งราคาคอนโดจะสูงกว่าราคาพรีเซล เพราะรับความเสี่ยงน้อยกว่า (เช่นสร้างไม่เสร็จ, สร้างล่าช้า, การก่อสร้างมีปัญหา ฯลฯ) โดยผู้ซื้อคอนโดสามารถเห็นสภาพห้องขายจริง ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯ สามารถทำกำไรจาก Capital Gain หรือ Rental Yield ได้ในระยะยาว ในบางกรณีรีเซล หมายถึงการขายต่อสิทธิ์ในการจองโครงการก่อนโครงการสร้างเสร็จ หรือเรียกว่า ขายดาวน์นั่นเอง
 
3. Capital Gain คือ กำไรจากการขายคอนโด สามารถคำนวณได้โดย
 
กำไร / ต้นทุนที่ซื้อมา x 100 = % ของ Capital Gain
 
ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนอสังหาฯ จะมองตัวนี้เป็นเกณฑ์ในการเลือกซื้ออสังหาฯ ในตัวเลือกที่คุ้มค่าที่สุด หรือมี Capital Gain ที่สูงสุด โดยเฉลี่ยแล้ว การลงทุนอสังหาฯ Capital gain อยู่ที่ 5 – 7% ต่อปี
 
4. Rental Yield Rate คือ อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าทั้งปี สามารถคำนวณได้โดย
 
(ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน / ราคาที่ซื้อ x 100 = %
 
ต้นทุนคิดจากค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าส่วนกลาง ค่านายหน้า
 
ผลจะออกมาเป็น % ซึ่งค่าเฉลี่ยของอัตราผลตอบแทนการลงทุนคอนโด
 
คอนโดใจกลางกรุงเทพฯ และคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ปัจจุบันผลตอบแทนอยู่ในระดับ 5-7% เมื่อเทียบค่าเฉลี่ยของผลที่เราคำนวณมาแล้วอยู่ในช่วงนี้ถือว่าควรค่าแก่การลงทุน
 
5. CBD (Central Business District)
 
ลงทุนคอนโด ซื้อคอนโด
 
ศูนย์กลางธุรกิจ เป็นหัวใจสำคัญของเมือง โดยวัดจากแหล่งที่ทำงานและความพร้อม ถ้าหากดูจากผังเมืองให้สังเกตพื้นที่ CBD จะเป็นพื้นที่สีแดง จะเป็นบริเวณที่มีกิจกรรมทางสังคมและเศรษฐกิจมากที่สุดทั้งอาคารสำนักงานมากมาย ห้างสรรพสินค้าใหญ่ๆ รายล้อมไปด้วยโรงแรมที่พัก และมีการคมนาคมขนส่งหลากหลายเส้นทาง เช่น รถไฟฟ้า รถไฟ ทำเลที่เรียกได้ว่าเป็น CBS ในปัจจุบัน ได้แก่ สีลม, สาทร, เพลินจิต,พญาไท, สยาม, สุขุมวิท, อโศก
 
6. New CBD (New Central Business District)
 
ลงทุนคอนโด ซื้อคอนโด
ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ ที่ขยายเมืองตามการพัฒนาระบบคมนาคมรถไฟฟ้า และอื่นๆ สามารถเดินทางได้สะดวกและหลากหลาย ส่งให้มีความสะดวกสบายของการเดินทางมากยิ่งขึ้น ทำให้เศรษฐกิจในทำเลนี้เจริญเติบโตอย่างรวดเร็ว ได้แก่ พระราม 9 และบางซื่อ ที่คาดว่าจะเป็น New CBD แห่งใหม่ในอนาคตเนื่องจากเป็นทำศูนย์กลางคมนาคมอาเซียน สองทำเลนี้มาแรงสำหรับนักลงทุนคอนโดมาก เนื่องจากราคายังไม่สูงเมื่อเปรียบเทียบกับพื้นที่ใจกลางเมืองมากนัก เป็นการลงทุนคอนโดในระยะยาว เมื่อทำเลเหล่าเจริญเท่าทำเลใจกลางเมืองแล้ว ราคาคอนโดจะพุ่งขึ้นตามมาอย่างแน่นอน
 
7. Occupancy Rate
 
ลงทุนคอนโด ซื้อคอนโด
 
อัตราการเข้าอยู่อาศัยของคอนโด หากคอนโดไหนที่มีอัตราการคนเข้าอยู่อาศัยสูง หมายความว่าคอนโดนี้มีความต้องการเข้าเพื่ออยู่อาศัยในทำเลนี้จริงๆ อาจเพื่อพักอาศัยใกล้ที่ทำงาน ใกล้ที่เรียน  ส่วนใหญ่คอนโดที่มีอัตราคนเข้าอยู่สูงจะเป็นทำเลคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานศึกษา สถานราชการ ห้างสรรพสินค้า บริษัทเอกชนชั้นนำ เป็นต้น ซึ่งเหมาะสำหรับนักลงทุนคอนโดที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่อทำกำไรในการปล่อยเช่า
 
8. Prime Locations
 
แต่งคอนโด ซื้อคอนโด
 
ทำเลใจกลางเมือง มีราคาต่อตารางเมตรสูง ตัวอย่าง Prime location ในกรุงเทพฯ คือ สีลม สุขุมวิท อโศก ทองหล่อ เป็นทำเลการลงทุนคอนโดที่มีการแข่งขันสูงมาก ส่งผลให้ราคาคอนโดก็สูงมากเช่นกัน ปัจจุบันไพร์มโลเคชั่นได้ขยายออกมามากขึ้น เนื่องจากโครงการขยายรถไฟฟ้าสายสีต่างๆ การเดินทางจึงสะดวกส่งผลต่อเศรษฐกิจรอบๆ ที่เติบโตไวมาก การพัฒนาสร้างคอนโดบนทำเลใหม่ๆ
 
 
 
MATT หวังว่าคำศัพท์สำหร้บการลงทุนคอนโดเหล่านี้ จะช่วยให้ได้ข้อมูลการลงทุนคอนโดได้หลากหลาย และสามารถนำข้อมูลไปวิเคราะห์สถานการณ์การลงทุนในปัจจุบัน และการคาดการณ์แนวโน้มที่จะได้รับกำไรจากการลงทุนได้ จะช่วยให้การตัดสินใจซื้อคอนโดได้อย่างแม่นยำมากยิ่งขึ้น และลดโอกาสการตัดสินใจผิดพลาดและปัญหาการขาดทุนที่ตามมา